TANIMI:

Taşınmaz satış vaadi, taşınmazın ilerideki bir tarihte devredilmesinin vaat edilmesidir. Taşınmaz satış sözleşmesinin imzanlaması ile taşınmaz devredilmiş olmaz çünkü bu sözleşmeler taşınmazın devrine yönelik bir önsözleşme niteliğindedir. İşbu sözleşme ile taraflardan birisi taşınmazı devretmekle; diğer taraf ise sözleşmede belirtildiği şekliyle taşınmazın bedelini ödemekle yükümlü olur.  Yani, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

SÖZLEŞMENİN KURULMASINDA ŞEKİL ŞARTI VAR MIDIR?

TMK-md.706 göre Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Noterler Kanunu md.60/3’de Gayrimenkul satış vaadinin noterlerde yapılacağı belirtilmiştir.

Sözleşmenin şekil şartı kamu düzenine ilişkin olup noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, noter tarafından düzenleme şeklinde değil de onaylama şeklinde yapılırsa dahi geçersizdir.

TAŞINMAZA MALİK OLMAYAN BİR KİMSE TAŞINMAZI DEVRETME VAADİNDE BULUNABİLİR Mİ?

Sözleşmenin yapıldığı anda taşınmaza malik olma şartı yoktur. Taşınmazın tapuya kayıtlı olması devir vaadi için yeterlidir. Yani başkasına ait bir taşınmazın ilerideki bir tarihte sözleşmenin tarafı olan kişiye devretme borcu altına girilebilir. Diğer bir ifade ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, sözleşmenin kuruluşu anında taşınmaza malik olmaya gerek yoktur. Taşınmaızn devri anında malik olmak yeterlidir.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNİN GETİRDİĞİ HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLER NELERDİR?

a- Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde taşınmazın bedeli ve bu bedelin ödeme şekline (taksit veya peşin olmasına) ilişkin açık hüküm olması zorunludur. Satın almayı vaad eden taraf sözleşmede belirtilen bedeli ödemelidir.

b- Sözleşmede belirtilen şartlar yerine getirildiğinde talep hakkı bulunan taraf, taşınmazın devrini talep edebilir. Bu durumda debir borçlusunun taşınmazı devretmesi gerekir.

c- Şartlar oluştuğu halde taşınmaz devredilmediğinde, taşınmaz alacaklısı tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazın devrini mahkemeden talep edebilecektir.

d- Yapılan satış vaadinin sözleşmesinin tapuya şerh verilerek 3. Kişlere karşı ileri sürülmesi mümkündür. (Şerh tarihinden itibaren 5 yıl geçmekle taşınmaz sahibinin talebi ile şerh tapudan

silinebilir.)

ZAMANAŞIMI

Zamanasşımı süresi kural olarak 10 yıldır. İfa olanağının olup olmamasına göre zamanaşımı sürelerinin başlangıcı değişkenlik göstermektedir.

İfa olanağı olan durumlarda, bu olanağın doğduğu andan itibaren zamanaşımı süresi işlemeye başlayacaktır.

İfa olanağı olmayan durumlarda ise, devre engel haller kalkmadan sözleşmeden doğan hak ve alacakların zamanaşımı süresi işlemeye başlamayacaktır.